劉剛怎么也想不到，他通過知名中介機構購得的海外房產，最終可能要落到房財兩空的境地。

1年多前，在中介機構的介紹下，劉剛購買了3套位于日本的房產，可是至今產權無法過戶，當初承諾的投資收益也未完全兌現。

據第一財經1℃記者調查，與劉剛一樣購買這家日本房產公司房屋的投資者達到數百人，涉及的房款數以億計。

(相關資料圖)

近年來，不少國內投資者將目光轉向海外，包括海外購置房產在內的多種投資項目不斷涌現，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

目前，劉剛等投資者準備向公安經偵部門報案，希望警方可以介入調查。

約定收益難兌現

2021年1月，仲量聯行業務人員向劉剛推銷了豐臣商事株式會社(下稱“豐臣公司”)開發的“TOYOTOMIINN難波(日本橋)”的項目，共計3套房屋(房號分別為202、051、702)，總價500余萬元。

仲量聯行的官方網站稱其是“全球領先的房地產專業服務公司”，其主要業務是“協助客戶進行房地產各個資產類別的投資、購買、建造和租用”。豐臣項目在中國內地有多家營銷代理機構，仲量聯行是其中之一。

綜合劉剛等購房者提供的信息，他們所購項目本身為住宅，豐臣公司承諾在交房后承租這些物業進行民宿運營，業主可以獲得穩定的租金收益;交房前，其向購房者支付一定的收益;交房后，購房者則可獲得相應的租金。也就是說，雖然名義上是房產交易，但其實該產品設計類似“房產+理財”的組合。

劉剛與豐臣公司簽訂的買賣合同顯示，賣方(豐臣公司)在收取買方(劉剛)尾款后，即開始計算所支付金額的投資收益，年化收益為6%，直至項目建成產權登記時(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的頻度支付給劉剛。

合同稱，此次交易是含有租賃權的交易，產權轉移登記日起10年內豐臣公司為唯一承租者，即使之后再發生所有權轉移，豐臣公司的承租地位不變，10年后劉剛可將房子轉租給第三方。合同還約定，自產權轉移登記起第三年至第四年末的兩年期任意期間，買主有權要求賣主以合同交易金額回購本物業，賣主必須接受該回購要求。

在購房款支付方面，豐臣公司還接受現金人民幣境內支付，解決了購房者不能購匯支付境外房款的顧慮。

仲量聯行銷售人員向劉剛稱，該公司對豐臣公司的項目進行了詳盡盡職調查和合規性審查，豐臣公司有實力(注冊資金10億日元，在大阪有101棟自持的房屋，全日本有3座度假村)，并且會有類似日本的律師見證合同以確保權益，“仲量(聯行)是豐臣公司重要客戶，所以才拿到少量房源的代理權”。

如此一來，劉剛的顧慮被徹底打消，簽訂了購房合同，并交齊了幾百萬元的房款。

國內購買了豐臣公司房產的遠不止劉剛一人。在一份向已經投資的中國投資者發送的材料中，豐臣公司宣稱給503戶投資者發送了資料，多位投資者及其代理人認為，503就是所涉投資者人數。第一財經1℃記者接觸了來自上海、廣州、北京等地的多名購房者，他們通過仲量聯行、廣州景鴻咨詢顧問有限公司(下稱“景鴻咨詢”)、金頂置業(上海)有限公司等中介機構的推薦，獲知該項目信息并達成交易。

在記者接觸的購房者中，林女士是2019年在香港景鴻環球集團旗下景鴻咨詢銷售人員的推介下，一次性購買了5套豐臣公司在日本大阪阿倍野區的天王寺項目，她還介紹自己的親戚也購買了2套。

一開始，大家都是正常收到收益金或者租金，但隨后情況發生很大改變。比如，劉剛在購買上述房產之后，連續收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延遲兌付的情況。其他的購房者也遇到相同情況，有的甚至比劉剛更早察覺到這類異常。

2021年10月，豐臣公司方面在給劉剛發來的郵件中稱，疫情導致公司承受壓力，現有租金現金較為短缺，故對第三季度的租金延遲支付，“也希望各位業主朋友可以多給我們一些時間，豐臣上下員工將共同努力，積極解決當前困難”。

豐臣公司上海營業部代表還在郵件中稱，公司正在做財務審計，“將于2021年11月30日完成，屆時會將我司的財務報表及未來計劃一并公開，請耐心等待”。

隨后，豐臣公司又發布《致業主的一封信》稱，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。

但多位投資者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相關款項。一些投資者隨之組織維權群，并啟動法律維權行動。

被抵押的房產和個人收款賬戶

更令劉剛等購房者不安的是，他們所購置的房產，如期交付可能面臨很大的困難。

第一財經1℃記者通過查詢近10位投資者的房屋藤本(類似中國房產登記證明)資料發現，他們購買的這些房屋，目前面臨非常糟糕的境況，有的訴訟官司纏身被法院臨時凍結，有的被抵押給金融機構用于貸款，還有的索性所有權都被轉移至第三方公司名下。

購房者王芳的遭遇具有代表性。

王芳通過景鴻咨詢的介紹，于2019年10月購買了豐臣公司在日本開發的天王寺公園南三期的房屋，斥資100多萬元。合同約定，豐臣公司將在2022年2月進行過戶手續，可是已經過去三四個月，房子還是未能過戶。她獲得的藤本顯示，在其購買這套房屋之際，該棟樓的整體房屋產權還不在豐臣公司名下。藤本還記載：2021年12月20日，由于涉及其他債權人的訴訟，該房屋的所有權被東京地方裁判所臨時凍結;2022年3月11日，該棟房屋產權再次新增一條臨時凍結，原因是與中國香港的一名債權人的訴訟。

除了訴訟之外，王芳所購房屋的整棟樓還被抵押。

2021年3月，債務人豐臣公司將該房產抵押給了近畿產業信用組合，債權范圍為信用交易、票據債權、支票債權和電子記錄債權，最高抵押額度為9.72億日元(約合5073.84萬元人民幣)。

2022年2月，該棟房屋還新增“抵押權”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三筆金錢消費借貸，合計10億日元，年利息達6%，年損害金達16%，債務人豐臣公司，抵押權人為位于中國香港地區的一家公司。

廣州的盧女士也是一名投資者，她所購買房屋的所有權同樣仍在其他公司名下，且被豐臣公司用于抵押融資。

中介機構提供的房屋藤本顯示，該房屋的所有權于2019年9月9日才剛轉移至豐臣公司名下，而盧女士的購房交易發生在此之前。就在獲得該房屋所有權的當天，豐臣公司進行了最高抵押權融資，最高抵押額度為10.14億日元(約合5293.08萬元人民幣)，抵押權人為近畿產業信用組合。2021年4月5日，大阪市的一家機構通過購買的方式，獲得了該房屋的所有權。

有此類遭遇的遠不止上述這些購房者。

據一位購房者聘請的代理律師對第一財經1℃記者介紹，他看了多份投資人的合同發現，豐臣公司明確指出會配合買主做登記，但是到期后并未做登記，“這實質已構成了違約”。

豐臣公司在一封郵件中提到，“房屋過戶是我們的首要重點，同樣也是保護業主資產安全的首要手段，之后是解決租金支付的問題，最后是處理爭議，當然我們都不愿看到這個情況的發生。”

“當初在合同中白紙黑字地寫明承諾到期會配合業主進行產權過戶，現在這些房子都被抵押了，產權也被轉移了，試問豐臣公司還怎么履行過戶承諾?”劉剛說。

房屋可能無法如期過戶，已經讓劉剛這樣的投資者十分不安，更令人擔憂的是，當初，不少購房者將購房款打到了個人賬戶，他們不得不擔心這些資金的流向，以及是否會影響自己的權益。

國內業主與豐臣公司簽訂的購房合同載明，購房錢款可以直接支付至豐臣公司法定代表人西園寺優真(日籍華人，中文名馬繼業)位于上海的個人工商銀行賬戶。

第一財經1℃記者獲得的支付記錄確認，劉剛(500余萬元)、林女士(800余萬元)、盧女士(300余萬元)等人的購房全款均是直接匯到了西園寺優真的個人銀行賬戶。

另外，據豐臣公司一份“豐臣集團經營危機再生計劃——問卷調查結果匯報及說明視頻”的郵件稱，“投資者委托給我們的資金總額達190億日元(約合10億元人民幣)”。

“這應該就包含了這幾年中國國內投資者業主給豐臣公司支付的購房款。”一位熟悉日本公司財務會計業務的資深人士薛明告訴第一財經1℃記者。

“豐臣公司給投資者發來的問卷調查文件顯示，涉及503戶客戶，如果按照平均每戶居民支付500萬元購房款計算，合計共計有25億元資金被匯入了西園寺優真的上述個人銀行賬戶。”劉剛等投資者說，這筆錢到底有沒有匯入豐臣公司對公賬戶?通過何種方式匯入?至今仍是謎團。

投資者難以承受的“再生”

2022年4月，在豐臣公司拖欠業主收益金和租金的情況下，該公司的法定代表人西園寺優真以一則視頻短片的形式現身。

西園寺優真在視頻中稱，自2013年創立以來，豐臣公司成長為一家以地產開發銷售為中心的綜合地產運營管理公司，地產開發銷售、地產租賃管理、酒店民宿管理是豐臣的三項主營業務，但2020年疫情暴發至今，日本的旅游業、酒店業和餐飲業遭受了前所未有的打擊，“整個大環境的影響下引起了連鎖效應，導致公司的主營業務接連陷入困境，從而引發了經營層面的資金鏈危機”。

豐臣公司5月20日發給投資人的正式郵件中披露了公司的財務數據。在財務報告中，2018年7月、2019年7月，豐臣公司的期初現金余額分別僅有3.34億日元、3.01億日元，而在2020年7月、2021年7月，豐臣公司的期初現金余額增至5.48億日元、10.49億日元。

第一財經1℃記者發現，在2021年12月沒有經過調整之前，公司凈資產為18.93億日元;調整之后，凈資產變成-218.65億日元，“也就是從有盈余變成了資不抵債。從會計處理上來說，這不是一個重大調整，而是一個不正當的行為。”薛明說。

薛明進一步表示，“從豐臣提供的這份財務報告來看，從2019年開始，豐臣的資金鏈就很緊張，銀行已經不給豐臣貸款了。疫情在日本暴發是從2020年開始的，疫情只是讓本來就很危險的情況變得更加危險。這些情況豐臣和中介都沒有向投資人披露，甚至到2021年7月還在和投資人簽訂合同，但是3個月之后就通知延遲兌付，公司出現危機，出現了大面積合同違約。”

另外，據熟悉日本商業法律的執業律師對第一財經1℃記者介紹，在日本向銀行機構借款，利率一般較低，而豐臣公司卻頻繁將旗下房產抵押給較為基層的信用社金融機構，“(其中有的抵押貸款)高達6%的年利息，這就相當于高利貸了。這說明豐臣公司應該非常缺錢，且大型銀行已收縮對其貸款，要不然它不會背負這么高的利息進行借款”。

針對當前的“困難”，西園寺優真強調，“豐臣公司至今未有任何申請破產清算”的打算。經過調查與分析，它通過郵件形式給投資者發去一份問卷調查書，里面包含了現狀概要以及解決方案的提議。

雖然西園寺優真稱，“未有任何申請破產清算的打算”，可是在2022年4月10日發給投資人的這份長達11頁的“經營危機再生計劃”中，“債權人問卷調查表”部分的內容稱，在發生大規模擠兌、訴訟、質押之時，為了有效保護債權人基本權益，“我司將不得已選擇通過法律向法院申請民事再生，此時將會向所有債權人提出部分債務免除申請，在此基礎上進行企業重組。如果重組方案得不到半數以上債權人或者法院的認可，此時將自動進入破產清算程序，預期清算回報率最大不超過8%。”

“豐臣公司的意思是，如果我們聯合起來集中向他們討要房款和發起訴訟，公司將進入破產清算程序，到時候我們的清算回報率將不超過8%。我聞到了赤裸裸威脅的味道。”一位投資者告訴第一財經1℃記者。

同時，上述“債權人問卷調查表”中，豐臣公司提出了“自主再生”計劃，稱為了所有債權人完成交房，償還投資本金，該公司希望能夠獲得足夠的時間以恢復正常業務運營，特此向所有債權人申請最短6年，最長10年的等待時間。在此期間，豐臣公司將按照5個提案來解決所有債權人問題。

第一財經1℃記者就相關情況向豐臣公司發送了采訪請求，但該公司在回復郵件中表示“不接受(作)任何回復”。同時，記者試圖了解中介機構方面的看法，但仲量聯行的相關人員在接到記者電話后表示“不方便回應”，“景鴻”方面兩位豐臣項目的相關負責人的電話始終無人接聽。